Страхование ответственности застройщиков

30 января 2014 г.

    Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", согласно которому застройщики не смогут привлекать средства граждан, не застраховав свою ответственность перед ними посредством банковской гарантии, коммерческого страхования или вступления в общество взаимного страхования, вступил в силу в России 1 января 2014 года.

 

     Закон, принятый Госдумой еще в декабре 2012 года, вносит изменения в ряд федеральных законов - "О несостоятельности (банкротстве)", "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также в Налоговый кодекс.

 

     На заседании Совета Карелсоюзстроя эта тема была предварительно обсуждена, а именно обсуждена готовность застройщиков, банков, страховых компаний следовать нормам изменившегося законодательства. Обсуждены возможные последствия закона для рынка недвижимости Республики Карелия, его влияние на рост стоимости квадратного метра жилья, варианты возникновения страховых случаев, обеспечение обязательств застройщика перед дольщиками и другие вопросы.

 

       В соответствии с изменениями, при строительстве новых объектов застройщик обязан будет застраховать ответственность перед дольщиками. В документе определены три возможных способа финансовой гарантии исполнения обязательств. Первый вариант: банковская гарантия на сумму привлеченных средств. Второй — вступление в общество взаимного страхования, и наконец, третий — стандартный страховой полис. Пока новый закон нельзя назвать полностью проработанным. Непонятно, как он будет реализован на практике и самое главное — не ясны правила страхования ответственности застройщиков. Инициатива призвана, в первую очередь, защитить от обмана дольщиков. Но сможет ли это случиться на практике?

    Для банковских гарантий есть очень серьезные нормы резервирования. Это практически банковское поручительство, и его стоимость достаточно высока. Что касается второго варианта, Общество взаимного страхования сейчас утверждает правила и методики такой защиты от рисков. Проблема Общества взаимного страхования в том, что его члены несут субсидиарную ответственность по всем обязательствам общества. Т.е. если разоряется какой-то очень крупный застройщик и возникает страховой случай, то все остальные по цепочке должны будут нести за него ответственность.

      Третий вариант — это страхование у страховых организаций. На данный момент многие из них не понимают, что это за вид страхования, какова мера ответственности, каковы могут быть их страховые риски. Только несколько страховых организаций разрабатывают свои правила. На уровне Всероссийского союза страховщиков существуют типовые нормы, которые сейчас также проходят утверждение. Многие страховщики говорят о том, что нужно по каждому дому выделять отдельные счета, чтобы у них была возможность контролировать всю стройку, а это, соответственно, дополнительные затраты и некий повышенный тариф. Короче и у страховых компаний пока с новым законом не все гладко. Практики подобного страхования пока нет, и страховые ставки не определены. Сложность заключается в том, что специалисты страховых компаний в силу многих причин не смогут объективно оценить и проконтролировать все риски застройщиков и высчитать страховой тариф. 

     Вместе с тем, без предоставления договора от банка или от страховой ни один договор долевого участия регистрировать нельзя. За исключением случаев, когда уже первый договор в этом доме был зарегистрирован до вступления в силу изменений законодательства. Если существенным образом ситуация не поменяется в течение ближайших двух месяцев, то ряд проектов могут застопориться, потому что они не смогут заключить договоры и, соответственно, получить финансирование от дольщиков.

    Что касается цен на недвижимость. Договор страхования или банковская гарантия стоят денег, которые, естественно, будут переложены на покупателя. Стоимость жилья может повыситься от 1,5 до 10%.